In der Innenstadt Ost sind seit einigen Jahren augenscheinliche städtebauliche Missstände feststellbar. Ein Trading-Down-Effekt hat Einzug gehalten. Billigläden, Spielhallen, einfache Imbisslokale, teils Leerstände, ausufernde Werbeanlagen usw. prägen das Erscheinungsbild in den Erdgeschosszonen insbesondere in der östlichen Kaiserstraße. Dieser Trend wird sich nach Umsetzung der Kombilösung nicht von allein umkehren, da zum Einen der Einzelhandel aufgrund der Konkurrenz der großen Einkaufscenter und zunehmend der Internetanbieter weiter rückläufig entwickeln wird.

Zum anderen besteht kein attraktives Wohnungsangebot für unterschiedliche Ansprüche und soziale Marktsegmente, das ebenfalls zur Belebung der Innenstadt beitragen würde. Die öffentlichen Räume wie z.B. der Kronenplatz bieten keine Aufenthaltsqualität und werden in den Nachtstunden als "unsicher" empfunden. Durch die kompakte Baustruktur und hohen Versiegelungsgrad leidet die Innenstadt zunehmend unter wachsenden klimatologischen Belastungen (Starkhitze in den Sommermonaten).

Der Gemeinderat hat sich im Mai 2015 dazu entschlossen sogenannte Vorbereitende Untersuchungen gemäß § 141 Baugesetzbuch durchzuführen, um die offensichtlichen städtebaulichen Missstände untermauern zu können mit dem Ziel ein Sanierungsgebiet förmlich festlegen und Städtebaufördermittel beantragen zu können.

Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen von Juni 2015 bis Oktober 2017 wurden in einem breit angelegten Bürgerdialog mit Workshops und Spaziergängen die Missstände und Chancen analysiert und Sanierungszielsetzungen und Maßnahmen formuliert, um die Innenstadt Ost als vitales Innenstadtquartier zu aktivieren.

Der Gemeinderat hat auf Basis der Vorbereitenden Untersuchungen am 20.03.2018 das Sanierungsgebiet Innenstadt Ost förmlich festgelegt.

Ziel des Sanierungsverfahrens ist es nun die in den Vorbereitenden Untersuchungen identifizierten städtebaulichen und funktionalen Missstände zu beseitigen. Dazu sollen in einem weiteren Bürgerdialog die Einzelmaßnahmen planerisch vertieft und konkretisiert sowie innerhalb der Sanierungslaufzeit von ca. 12 Jahren umgesetzt werden.

Ziel des Sanierungsverfahrens ist es nun, die in der Vorbereitenden Untersuchung identifizierten städtebaulichen und funktionalen Mängel zu beseitigen. Dazu sind Einzelmaßnahmen planerisch zu vertiefen und anschließend auch umzusetzen. Erste Maßnahmen werden schon durchgeführt: Die sogenannte Elefantenhalle auf dem Kronenplatz wurde abgebrochen. Aktuell erfolgt die Umgestaltung des Marktplatzes.

• Sicherung und Weiter­ent­wick­lung der histo­ri­schen ­Stadt­struk­tur in zentraler Lage

• Inwert­set­zung der histo­ri­schen öffent­li­chen Stadträume wie Markt­platz, via trium­pha­lis, Kaiser­straße als Flanier­meile mit neuer Adress­bil­dung

• Erhalt und Weiter­ent­wick­lung denkmal­wer­ter und er­hal­tens­wer­ter Bausub­stanz wie beispiels­weise die Umgestal­tung ­des Markgräf­li­chen Palais am Rondell­platz für öf­fent­lich­keits­wirk­same, reprä­sen­ta­tive Zwecke der Stadt­ver­wal­tung in räumlicher Nähe zum Rathaus

Stärkung, Revita­li­sie­rung und Erhalt der Funk­ti­ons­fä­hig­keit/Ak­ti­vie­rung des zentra­len ­Ver­sor­gungs­be­reichs

• Vernetzung der inner­städ­ti­schen Stadt­quar­tiere zur Stärkung ­der inner­städ­ti­schen Funktionen (Handel, Dienst­leis­tung, Kultur, Bildung, Hochschu­len, Kommu­ni­ka­tion, soziale Infra­struk­tur, Wohnen)

• Beispiels­weise soll die Neuordnung des Postgiro-Areals mit einer klein­tei­li­ge­ren, gemischten Nutzungs­struk­tur in den Erd­ge­schoss­zo­nen und einem vielfäl­ti­gen Wohnan­ge­bot in den O­ber­ge­schos­sen zur Vernetzung der Südstadt­/­Ba­di­sches ­Staats­thea­ter und der Innenstadt beitragen

• Ebenso soll die östliche Kaiser­straße zur verbes­ser­ten ­Ver­net­zung des KIT Campus Süd mit der Innenstadt sowie zum Dörfle umgestal­tet werden

• Der Campus Süd soll gemäß Masterplan des KIT geöffnet und Vor­fel­der vor dem KIT Campus und dem Dörfle zur Belebung und ver­bes­ser­ten Vernetzung beitragen

• Insbe­son­dere die Integra­tion von Start-Ups soll zur Belebung und zur Erneuerung der Wirtschaftss­truk­tur beitragen

• Inwert­set­zung der östlichen Kaiser­straße zwischen Markt­platz und Berliner Platz durch Gestal­tungs­maß­nah­men und Adress­bil­dung in den Erdge­schoss­nut­zun­gen

• Stärkung der Nutzungs­viel­falt in der Karl-Friedrich-Straße ins­be­son­dere in den Erdge­schoss­zo­nen zur Belebung des zentra­len öf­fent­li­chen Raumes und der histo­ri­schen Stadtachse via tri­um­pha­lis

Erhalt, Aufwertung und Weiter­ent­wick­lung des Gebäude- und Wohnungs­be­stands

• Weiter­ent­wick­lung des Wohnungs­be­stan­des für verschie­de­ne ­Nut­zer­grup­pen im Hinblick auf einen genera­tio­nen­ge­rech­ten Umbau von Wohnungen

• Schaffung von Wohnraum durch Umnutzung, Moder­ni­sie­rung und Ak­ti­vie­rung von leerste­hen­den Gebäuden bzw. Oberge­schos­sen

• Schaffung von kosten­güns­ti­gem Wohnraum durch­ ­Ge­bäu­de­er­neue­rung, Umnutzung oder Neubau mit dem Ziel ca. 30-50 Prozent der Brutto­ge­schoss­flä­che Wohnen als kosten­güns­ti­gen Wohn­raum zu entwickeln

• Schaffung von neuem Wohnraum durch Neuordnung des Post­gi­roa­re­als am neu entste­hen­den Stadt­bou­le­vard (Umbau ­Kriegs­straße im Zuge der Kombi­lö­sung) . Das Postgi­ro­amt steht ­der­zeit zum Verkauf und durch die Entwick­lung des Areals wird ein großer Impuls erwartet

• Sicherung und Erhalt denkmal­pfle­ge­risch wertvol­ler ­Bau­sub­stanz sowie stadt­bild­prä­gen­der Gebäude

Aufwertung des öffent­li­chen Raumes und Verbes­se­rung des Woh­num­feldes

• Neuge­stal­tung/Qua­li­fi­zie­rung von Straßen-/Platz­räu­men (­bei­spiels­weise Marktplatz, Karl-Friedrich-Straße, Fächer­stra­ßen, östliche Kaiser­straße, südlicher Kronen­platz, Berliner Platz) möglichst barrie­re­frei bzw. barrie­re­arm sowie als Beitrag zur Sicherung und Verbes­se­rung des sozia­len ­Zu­sam­men­halts und der Integra­tion

• Quali­fi­zie­rung des Wohnum­fel­des durch Hofent­sie­ge­lungs- und Hof­ge­stal­tungs­maß­nah­men oder beispiels­weise auch durch eine ­ver­bes­serte Anbindung an die nahelie­gen­den Freiräume wie Schloss­gar­ten oder Alter Friedhof angrenzend an die Ka­pel­len­straße und weiter bis zum Stadtpark durch die Um­ge­stal­tung der Kapel­len­stra­ße

Ökolo­gi­sche Erneuerung

• Gebäu­de­er­neue­rung für eine verbes­serte Energie­ef­fi­zi­enz im Alt­bau­be­stand

• Verbes­se­rung des Stadt­kli­mas durch beispiels­wei­se Ho­fent­sie­ge­lungs­maß­nah­men, Baumpflan­zun­gen zur Verschat­tung, Fassaden-/Dach­be­grü­nung, Integra­tion von Wasser in Platz­räu­men

• Reduzie­rung von Lärm und Abgasen durch beispiels­weise die Ver­le­gung von Kfz-Fahrver­kehr im Rahmen des Umbaus der östli­chen ­Kai­ser­straße zwischen Berliner Platz und Durlacher Tor

• Aktivie­rung der Natur­kreis­läufe beispiels­weise durch­ Ho­fent­sie­ge­lungs­maß­nah­men zur Verbes­se­rung der Boden­funk­tio­nen, Verduns­tung, Grund­was­ser­neu­bil­dung

Unerwünschte Nutzungen

Unerwünschte Nutzungen wie z. B. der Betrieb von das Umfeld störende Gaststät­ten, Bars oder ­bar­ähn­li­che Einrich­tun­gen, Beher­ber­gungs­be­triebe, Bordelle, Spiel­sa­lons, Spiel­hal­len, Bowling­bah­nen, Disko­the­ken und Wett­bü­ros sowie Einrich­tun­gen im Niedrig­preis­sor­ti­ment (wie Te­le­fon-/Handylä­den sowie Inter­net­cafés) sind künftig ­aus­zu­schlie­ßen und Wohnungs­pro­sti­tu­tion ist einzu­däm­men. Diese ­Nut­zun­gen stehen der angestreb­ten Inwert­set­zung der zentra­len La­gen entgegen und wirken sich negativ auf das Umfeld aus. Das be­ste­hende Rotlicht­vier­tel in der Brunnen­straße ist davon ­aus­ge­nom­men.

(Zur Regle­men­tie­rung der Vergnü­gungs­stät­ten wird derzeit ein Be­bau­ungs­plan Vergnü­gungs­stät­ten für die Innenstadt erarbeitet.)

Das Neuordnungskonzept für die Innenstadt Ost

Mit der Erhebung von Aus­gleichs­be­trä­gen können eventuell entste­hen­de sa­nie­rungs­be­dingte Boden­wert­stei­ge­run­gen abgeschöpft und für die Fi­nan­zie­rung der Sanie­rungs­maß­nahme wieder einge­stellt werden. Dabei sind jedoch die Boden­wert­stei­ge­run­gen ausgehend von der U-Strab-Maßnahme und die Boden­wert­stei­ge­rung, welche sich über die Sanie­rungs­maß­nah­men ergeben, diffe­ren­ziert zu be­trach­ten.

Mit der sanie­rungs­recht­li­chen ­Ge­neh­mi­gungs­pflicht gemäß § 145 BauGB für ge­neh­mi­gungs­pflich­tige Vorhaben, Teilungen und Rechts­vor­gänge (§ 144 BauGB) kann die Stadt sicher­stel­len, dass die Entwick­lun­gen im Gebiet den Sanie­rungs­ziel­set­zun­gen entspre­chen. Beispielsweise sind Neubauvorhaben, Änderungen an Gebäuden, wertsteigernde Gebäudeerneuerungen, Gebäudeabbrüche, Nutzungsänderungen, Mietverträge auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr, Grundstücksverkäufe, Grundschuldbestellungen, Bestellung von Baulasten, Grundstücksteilungen genehmigungspflichtig.